জুলাই মাসের এক উচ্ছল দিনে, একটি বিলাসবহুল আইনজীবীর অফিসে, বস তার ছোট ভাইকে খুব তাড়াহুড়ো করে ডেকে পাঠালেন। “তাড়াতাড়ি! তাড়াতাড়ি, আমার একটা ওটিপি পাওয়া উচিত। প্রাইমারি স্কুলের ছাত্রটি হল থেকে বেরিয়ে এসে বিলাসবহুল জংপুরা এক্সটেনশন এলাকায় নতুন বিল্ডিংয়ের বেসমেন্ট থেকে সেলুলার নেটওয়ার্ক সিগন্যাল ক্যাপচার করতে চলে গেল। পরিচিত সুর শুনে সে দ্রুত ফিরে গেল তার সিনিয়র ভাই।
দিল্লির সর্বব্যাপী বেসমেন্ট অফিসগুলি – প্রায়শই উচ্চতর আবাসিক এলাকায় অবস্থিত – “পেশাদারদের” জন্য রিয়েল এস্টেট স্পেসগুলির মধ্যে সবচেয়ে বেশি চাওয়া হয়৷ অল্প বয়স্ক আইনজীবী থেকে শুরু করে স্টকিংসে সিনিয়র আইনজীবী, ডাক্তার থেকে চার্টার্ড অ্যাকাউন্ট্যান্ট, বেসমেন্ট অফিসে যাওয়া যায়, এমনকি তারা খুব কমই সূর্যালোক বা মোবাইল ফোন নেটওয়ার্কে যেতে দেয়। তারপরে আরও একটি আন্ডারওয়ার্ল্ড রয়েছে – জিম, ক্লাউড কিচেন, বার এবং লাইব্রেরি, যার মধ্যে অনেকগুলি নাগরিক সংস্থার দ্বারা নির্ধারিত নিয়মগুলি লঙ্ঘন করে।
ভূমি-ব্যবহারের নিয়মকানুন থেকে শুরু করে শহুরে জমির ক্রমবর্ধমান খরচ পর্যন্ত বিভিন্ন কারণের সংমিশ্রণ রাজধানীর ভূগর্ভস্থ অর্থনীতিকে উন্নতির সুযোগ দিয়েছে। এই মরসুমে ভারী বর্ষণ এবং রাজিন্দর নগরের ঘটনার পরিপ্রেক্ষিতে, এই বেসমেন্টের জায়গাগুলি তীব্র তদন্তের আওতায় এসেছে। একটি টিউটরিং সেন্টারে তিনজন শিক্ষার্থী ভবনের প্লাবিত বেসমেন্ট লাইব্রেরিতে আটকা পড়ে তাদের মৃত্যু হয়।
নিয়ম কি বলে?
ইউনিফর্ম বিল্ডিং বাই-আইন, 1983 এবং দিল্লির মাস্টার প্ল্যান বেসমেন্টগুলির জন্য নিয়ন্ত্রক পরিবেশকে নিয়ন্ত্রণ করে। উপ-আইনগুলি নির্দেশ করে যে দিল্লির উপনিবেশগুলিতে কী কী ক্রিয়াকলাপ অনুমোদিত (বৃত্ত এলাকা অনুপাতের উপর ভিত্তি করে আটটি অঞ্চলে বিভক্ত) এবং সেগুলি আবাসিক, বাণিজ্যিক বা মিশ্র ব্যবহারের জন্য নির্দিষ্ট করা হয়েছে কিনা।
ক্যাটাগরি A এবং B উপনিবেশগুলিতে, আবাসিক প্রাঙ্গনের ভিতরে শুধুমাত্র “পেশাদার ক্রিয়াকলাপ” অনুমোদিত। মাস্টার প্ল্যান এই ক্রিয়াকলাপগুলিকে ডাক্তার, আইনজীবী, স্থপতি, চার্টার্ড অ্যাকাউন্ট্যান্ট, কোম্পানি সচিব, খরচ এবং প্রকৌশল হিসাবরক্ষক, প্রকৌশলী, শহর পরিকল্পনাবিদ, মিডিয়া পেশাদার এবং তথ্যচিত্র চলচ্চিত্র নির্মাতা এবং ব্যবস্থাপনা পেশার ব্যক্তিদের মতো পেশাগত দক্ষতার উপর ভিত্তি করে পরিষেবাগুলিকে সংজ্ঞায়িত করে। 2016 সালে, পুষ্টিবিদ/পুষ্টিবিদদের এই তালিকায় যুক্ত করা হয়েছিল।
আইনজীবীদের দ্বারা চাওয়া বিলাসবহুল স্থানগুলি – গল্ফ লিঙ্ক, সুন্দর নগর, নিজামুদ্দিন ইস্ট, মহারানী বাগ এবং ডিফেন্স কলোনি – এই বিভাগের অধীনে পড়ে৷
2008 সালে, বেসমেন্টে “পেশাদার ক্রিয়াকলাপ” স্পষ্টভাবে অনুমতি দেওয়ার জন্য মাস্টার প্ল্যানটি সংশোধন করা হয়েছিল। “পরিকল্পিত উন্নয়নে, ভবনের উপ-আইন, কাঠামোগত নিরাপত্তা প্রবিধান এবং অগ্নি নিরাপত্তা পারমিটের প্রাসঙ্গিক বিধান সাপেক্ষে, বেসমেন্টে পেশাদার কার্যকলাপের অনুমতি দেওয়া হয়। পেশাগত ক্রিয়াকলাপের জন্য বেসমেন্ট ব্যবহার করার ফলে অনুমোদিত মেঝে এলাকা অনুপাত (ফ্লোর এরিয়া) অতিক্রম করে অনুপাত) প্লটের, অতিরিক্ত ফ্লোর এরিয়ার অনুপাত সরকারী অনুমোদনের পরে নির্দিষ্ট করা উপযুক্ত ফি প্রদান সাপেক্ষে ব্যবহার করা হবে,” প্রবিধানে বলা হয়েছে।
তদুপরি, দিল্লি মিউনিসিপ্যাল কর্পোরেশন (এমসিডি) তাদের জন্য আরও ভূগর্ভস্থ কাজের জায়গা খোলার জন্য 2011 সালে একটি আদেশ জারি করেছিল। MCD আদেশে সমস্ত আবাসিক জমি পুনঃউন্নয়ন প্রস্তাবে ডেডিকেটেড পার্কিং স্তর অন্তর্ভুক্ত করা প্রয়োজন। যদিও এটি রাস্তার উপর মানুষের পার্কিং সমস্যা সমাধানের উদ্দেশ্যে করা হয়েছিল, এই ফ্লোরগুলি পার্কিং ছাড়া অন্য উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা শুরু হয়েছিল।
এই মরসুমে ভারী বৃষ্টিপাত এবং রাজিন্দর নগরের ঘটনার পরিপ্রেক্ষিতে, বেসমেন্টের জায়গাটি পরীক্ষা করা হচ্ছে।
“এমনকি যদি বাসিন্দাদের রাস্তায় তাদের গাড়ি পার্ক করতে হয়, তবে এই জায়গাগুলি চাকরদের কোয়ার্টার হিসাবে ব্যবহার করা হয় বা অফিস স্পেস হিসাবে ভাড়া দেওয়া হয়। ভাড়া সাধারণত ভবনের রক্ষণাবেক্ষণের পাশাপাশি নিরাপত্তা এবং অন্যান্য কর্মীদের খরচ কভার করে,” দক্ষিণ দিল্লির “বিল্ডার ফ্লোরস” এক ইউনিটের মালিক শ্রেয়া জৈন জানিয়েছেন।
দিল্লিতে বেসমেন্ট এবং বারসাটি (ছাদে একক কক্ষ, প্রায়শই অনুমতি ছাড়াই নির্মিত) জনপ্রিয়তার আরেকটি কারণ হল নির্মাণের উল্লম্ব সীমাবদ্ধতা। ডিসেম্বর 2022 পর্যন্ত, মাস্টার প্ল্যান শুধুমাত্র 15 মিটার উচ্চতা নির্মাণের অনুমতি দেয়। সুপ্রিম কোর্টের হস্তক্ষেপের পর, দিল্লি ডেভেলপমেন্ট অথরিটি (ডিডিএ) এটিকে 17.5 মিটারে উন্নীত করে।
যাইহোক, ডিডিএ অনুসারে, বেসমেন্টটি পার্কিং, পরিবারের স্টোরেজ এবং পরিষেবা বা “পেশাদার ক্রিয়াকলাপ” এর জন্য ব্যবহার করা হলে, এটি আবাসিক ইউনিটের ফ্লোর এরিয়ার অনুপাতের অন্তর্ভুক্ত হবে না। তদ্ব্যতীত, একটি বিল্ডিংয়ের বেসমেন্টের সংখ্যা সম্পর্কে, মাস্টার প্ল্যান প্রদান করে যে “কোন সীমা নেই, যদি পর্যাপ্ত নিরাপত্তা ব্যবস্থা নেওয়া হয়।”
বেসমেন্ট পেশাগত কার্যক্রম ছাড়া অন্য কোনো উদ্দেশ্যে ব্যবহার করা যাবে না। “অন্যান্য ক্রিয়াকলাপ” – জিম, ডায়াগনস্টিক সেন্টার, গেমিং এরিয়া এবং এমনকি কোচিং সেন্টার – বেসমেন্টে, শুধুমাত্র অন্য ফ্লোরে হতে পারে না।
ভূগর্ভস্থ যান
কালকাজের একটি ছোট, আবছা আলোকিত বেসমেন্টে, ঘরের চারপাশে ছড়িয়ে ছিটিয়ে থাকা বিভিন্ন আকারের বেশ কয়েকটি পুল টেবিল রয়েছে। পটভূমিতে, ক সালমান খান সিনেমাটি প্রজেক্টরে চলে। একটি তত্ত্বাবধায়ক ছাড়া পুল হল খালি ছিল সন্ধ্যার পরে কাজের ভিড়ের জন্য প্রস্তুতির জন্য টেবিল মুছে ফেলার জন্য। “দুই বছর আগে আমি এই জায়গাটির জন্য প্রায় 1-15 কোটি টাকা খরচ করেছি,” স্নুকার হলের মালিক বলেছেন। প্রশাসক বলেন, “সাধারণত সাপ্তাহিক ছুটির দিনে আমাদের বেশি গ্রাহক থাকে এবং তারা বেশি সময় থাকে”।
বাইরে থেকে, অনেকেই সন্দেহ করবেন না যে প্রবেশদ্বারের দরজার পিছনে একটি পুল ক্যাফে আছে। একমাত্র জিনিস যা এটি দেয় তা হল একটি স্ক্রল বার সহ একটি LED ডিসপ্লে যা বলে “বিলিয়ার্ডস, স্নুকার, পুল।” এটি দিল্লির বহু ক্রমবর্ধমান বেসমেন্ট ব্যবসার মধ্যে একটি। বেসমেন্টগুলি বাসিন্দাদের জন্য বিভিন্ন উদ্দেশ্যে পরিবেশন করে, খরচ সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ ফ্যাক্টর।
“যদি আমি ক্লায়েন্টদের জন্য আদালতের কাছে একটি অফিস চাই এবং সেখানে অবস্থিত বাজেট, আবাসিক ইউনিটের বেসমেন্ট আমার একমাত্র বিকল্প। সেন্ট্রাল দিল্লি সবচেয়ে ব্যয়বহুল রিয়েল এস্টেট বাজারের একটি, তাই আপনি কি করবেন?
একজন রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ীর মতে, ডিফেন্স কলোনিতে একটি নবনির্মিত ভবনের প্রায় 900 বর্গমিটারের বেসমেন্টের ভাড়া 2.5 লক্ষ টাকা, নিচতলা এবং প্রথম তলার দাম 3.5 লক্ষ টাকা এবং দ্বিতীয় তলার দাম ৩ লাখ। এবং চতুর্থ তলা এবং তার উপরে দাম 4 থেকে 4.5 লক্ষ টাকা। একই এলাকায় বেসমেন্টের জায়গাটি প্রায় 16 কোটি টাকায় কেনা হয়েছিল, যেখানে প্রথম তলার জায়গাটি প্রায় 13 কোটি টাকায় কেনা হয়েছিল।
বেসমেন্টগুলি বাসিন্দাদের জন্য বিভিন্ন উদ্দেশ্যে কাজ করে, খরচ সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ ফ্যাক্টর।
এক দশক আগে যখন প্রীতম পাল এবং তার ভাই গৌতম কালকাজির প্রধান সড়কে একটি গয়না ব্যবসা শুরু করার সিদ্ধান্ত নিয়েছিলেন, তখন বেসমেন্টের জায়গাটি একটি সুস্পষ্ট পছন্দ ছিল। একের জন্য, ভূমির ওপরের রিয়েল এস্টেটের তুলনায় দাম অনেক কম। “আমাদের উপরে এয়ারটেল স্টোরের মাসিক ভাড়া প্রায় 60,000 রুপি, এবং এটি এত বড় নয়,” ব্যাখ্যা করেন প্রীতম পাল৷ “আমরা প্রায় 1 কোটি টাকায় দোকানটি কিনেছি। আমার মনে হয় এই ধরনের একটি বেসমেন্টের বাজার মূল্য এখন 3-4 কোটি রুপি হয়ে গেছে।”
কিন্তু বেসমেন্ট ওয়ার্কস্পেসগুলি তাদের নিজস্ব সমস্যা নিয়ে আসে। “আমরা আমাদের দরজায় MCD বা পুলিশ না দেখিয়ে এখানে একটি ইটও ফেলতে পারি না, তবে, যখন আমরা গ্রাহকদের কাছে জলাবদ্ধতা বা পার্কিংয়ের জায়গার অভাব সম্পর্কে অভিযোগ করি, তখন আমরা 36,000 রুপি প্রদান করি৷ কিন্তু এখনও যখন আমাদের গ্রাহকরা আমাদের দোকানে আসে তখন পার্ক করার জায়গা নেই,” বলেন গৌতম পাল।
মাসে প্রায় 55,000 টাকা ভাড়া প্রদান করা সত্ত্বেও, আইন পেশাজীবী পবাস কুলশ্রেষ্ঠ 28 জুলাই ভারী বৃষ্টির সময় তার বাড়ি প্লাবিত হওয়ার সময় হতবাক হয়েছিলেন। কিছু কক্ষে, আপনি প্রথম ধাপের (সিঁড়ির) বাইরেও দেখতে পারবেন না,” তিনি বলেছিলেন। কুলশ্রেষ্ঠের অফিসে বন্যার লক্ষণ দেখা গেছে। সাদা দেয়ালগুলি এখন স্যাঁতসেঁতে এবং জলের ছিদ্রে দাগযুক্ত। “সম্প্রতি পর্যন্ত, আমাদের সমস্ত নথি অভ্যর্থনা ডেস্কের কাছে শুকানোর জন্য রেখে দেওয়া হয়েছিল,” তিনি যোগ করেছেন।
নাম প্রকাশে অনিচ্ছুক বৃহত্তর কৈলাশ জেলা 1-এর একজন দোকানদারের মতে, 2006 সালে MCD 77টি বেসমেন্ট দোকান সিল করার পরে এলাকার “বেসমেন্ট সংস্কৃতি” পরিবর্তিত হয়। সেই সময়ে, এমসিডি-র মনিটরিং কমিটি এখানে এক বা অন্য কারণে বেশিরভাগ ভূগর্ভস্থ দোকানগুলি সিল করে দিয়েছিল এবং 2009 সালের ফেব্রুয়ারিতে হাইকোর্টের আদেশের পরেই দোকানগুলি সিলমুক্ত করা হয়েছিল,” তিনি বলেছিলেন। ততক্ষণে, গ্রাহকরা অন্য মলগুলিতে চলে গেছে।
বসন্ত কুঞ্জের একটি সুন্দর সজ্জিত বেসমেন্ট অফিসে একজন সিনিয়র অ্যাডভোকেটের সাথে কাজ করা একজন তরুণ আইনজীবী মিশা চন্দ্র, “আসল অফিসে” কাজ করার জন্য অপেক্ষা করতে পারেননি। “আমি জানি প্রত্যেকেরই একটি বেসমেন্ট আছে, কিন্তু যখন আমাকে সারাদিন অফিসে কাজ করতে হয় তখন এটি সত্যিই বিভ্রান্তিকর। আমি যখন হাঁটছি তখন রোদ থাকে এবং যখন আমি বাইরে যাই তখন অন্ধকার, কিন্তু আমি আকাশের ভেতর থেকে পরিবর্তন অনুভব করতে পারিনি, কোন জানালা ছিল না এবং কোন সূর্যালোক ছিল না,” তিনি বলেছিলেন।
